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La crisi immobiliare ha coinvolto, com’è noto, i più grandi Stati del mondo ed ha trascinato in una fase asfittica molti operatori del settore tra cui, costruttori, agenzie immobiliari e privati intenzionati alla vendità di un immobile. Solo pochi anni fa erano in pochi gli economisti che ammonivano su di una possibile crisi immobiliare globale. Crisi dovuta a bolle speculative sviluppatesi nella maggior parte dei paesi. Attualmente, viceversa, è in corso la diffusione dell’informazione e la grande crisi immobiliare sta divenendo di pubblico dominio anche in Italia. Chi opera nei mercati finanziari sa bene come il sentiment (opinione generalizzata che gli operatori professionali si fanno di una data situazione contingente relativa ad un particolare mercato finanziario) degli operatori e le informazioni possano condizionare fortemente la grande massa dei piccoli investitori. Solitamente, infatti, i piccoli investitori di un mercato finanziario si aggregano per ultimi ad un trend ormai già delineato da tempo. Attualmente viviamo una crisi immobiliare fortissima che quasi nessuno in Italia immaginava potesse verificarsi. Ecco in cosa ci si imbatte girando per cantieri tutti i giorni. Case e cantieri lasciati al grezzo e fermi da anni mentre quelli finiti hanno percentuali di invenduto da far spaventare anche i più temerari. Tanti costruttori alla ricerca di liquidità, una liquidità che il sistema creditizio non può e non vuole più fornire, a causa anche dei maggiori rischi addebitati oggi al mercato immobiliare dai grandi istituti finanziari. Agenti immobiliari e costruttori che, su quasi tutti cantieri, lamentano mancati acquisti da parte di clienti a cui il mutuo non è stato concesso.
Riteniamo che nel prossimo periodo sarà proprio questo sentiment negativo, generalizzato ed ampio a diffondersi così da far emergere un vero cambio di paradigma. Il cambio di paradigma dev’essere inteso come un cambiamento nella modellizzazione degli eventi che i membri appartenenti ad una comunità condividono. Il modello per cui, secondo alcuni, l’immobile rappresenti il miglior investimento possibile può essere cambiato da questa crisi portando, gli investitori futuri, ad una più realistica valutazione dei rischi con beneficio di tutti, intermediari, costruttori e privati cittadini. Difatti, sono stati proprio gli eccessi, la bolla speculativa ossia la crescita dei prezzi delle case non supportate dai fondamentali ad aver generato questa grave crisi immobiliare. Tutto questo è stato causato dalla sottovalutazione dei rischi legati all’investimento immobiliare ed alla forte spinta del credito facile. Inoltre è palese oramai a molti che l’Italia non sia riuscita a sottrarsi a questa crisi. La formazione di bolle speculative nei mercati non è auspicabile poichè porta successivamente a crisi più o meno forti. Tuttavia l’animo umano rimane irrazionale e nei mercati saranno ancora presenti in futuro vicendevolmente grandi speculazioni e crisi.
Vediamo quali sono attualmente i principali fattori negativi che impattano sul mercato immobiliare:
- aumento dei tassi di interesse e degli spread
- forte diminuzione dei finanziamenti concessi dalle banche
- disoccupazione
- aumento dei pignoramenti
- alta percentuale di invenduto sui nuovi cantieri
- aumento dell’offerta e dei tempi di vendita
- normativa sulla certificazione energetica
- diffusione del sentiment negativo, informazioni negative che divengono di pubblico dominio e cambio del paradigma
Elenchiamo ora i principali indicatori che confermano il prolungarsi della crisi immobiliare italiana:
- calo delle richieste di mutui
- calo delle transazioni immobiliari
Analizziamo ora alcuni dei fattori che ci indicano come l’Italia sia nel pieno di una crisi immobiliare tutt’altro che superata e rischia anzi di assumere forme sempre più gravi anche a causa dell’elevata rigidità dei prezzi immobiliari.
Calo delle transazioni immobiliari
Vediamo come viene sintetizzato il Sondaggio congiunturale del 2011 sul mercato delle abitazioni in Italia, ecco alcuni estratti dal sito dell’agenzia del territorio:
Un mercato immobiliare indebolito dal calo delle compravendite e dalla diminuzione dei prezzi delle case, mentre crescono gli incarichi a vendere agli operatori del settore. Dall’indagine è emerso che nel primo trimestre 2011 il mercato immobiliare non ha manifestato reali progressi: a fronte di un aumento degli incarichi a vendere, infatti, si è registrata una tendenza al ribasso dei prezzi di mercato, confermato sul 12%. I tempi medi per la conclusione delle transazioni immobiliari si sono attestati su valori di poco superiori ai sette mesi.
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Transazioni NTN semestrali, non avendo ancora dati ufficiali per il secondo trimestre il dato del primo semestre 2011 è stato stimato.
Forte aumento dei tassi di interesse
Il forte e deciso aumento dei tassi di interesse che la BCE (Banca Centrale Europea) perseguirà nei prossimi mesi sarà uno dei fattori negativi per chi dovrà contrarre un mutuo per l’acquisto della casa. Questo fattore andrà quindi a sommarsi ad una situazione del mercato immobiliare pessima. Molti analisti si interrogano se questa scelta sia oppure no corretta in un periodo di forte crisi. Tuttavia lo scopo primario della Banca Centrale Europea è quello di mantenere sotto controllo l’andamento dei prezzi, controllando l’inflazione attraverso il controllo dell’offerta monetaria e dei tassi a breve. Inoltre, a causa della grave crisi, la banca centrale ha già ritardato fortemente l’ascesa dei tassi di interesse e pertanto non concederà più proroge al rialzo dei tassi.
Di seguito mostriamo un immImage may be NSFW.
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agine molto chiara sul rapido aumento dei tassi di interesse dovuti al rialzo deciso dalla BCE. Si vede chiaramente come nell’arco di poco più di una dozzina di mesi il tasso euribor a 3 mesi sia aumentato di 1 punto percentuale e la salita è tuttaltro che terminata.
Il tasso di riferimento della Banca Centrale Europea ha subito quest’anno già due rialzi di 0,25% ciascuno. Attualmente il tasso di riferimento è stato fissato all’1,50% ed è molto probabile che nei prossimi mesi vi possano essere almeno altri due rialzi così da arrivare ad inizio 2012 al 2%.
Link per vedere il grafico storico aggiornato dei tassi di interesse euribor a 3 mesi.
Disoccupazione
L’Istat ha pubblicato nuovi dati sulla disoccupazione e si parla di un nuovo record negativo per il tasso di disoccupazione giovanile. Difatti il tasso di disoccupazione per la fascia di età compresa tra i 15 ed i 24 anni sale al 29,6%, rispetto al 28,8% di un anno fa. Il tasso di disoccupazione gImage may be NSFW.
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enerale in Italia è attualmente all’8,6% (un anno fa era al 9,1%). Pertanto, pur rimanendo stabile, il tasso di disoccupazione permane tuttavia ad un livello elevato e di sicuro non permette, sommato agli altri fattori negativi generali, l’uscita da una grave crisi economica ed il riavvio dei consumi. Ad essere elevato poi risulta anche il tasso di inattività (somma tra chi cerca lavoro non attivamente e coloro che non cercano e non sono disposti a lavorare) che attualmente ha raggiunto il 37,8%. Il tasso medio di disoccupazione Europeo è attualmente al 9,9%.
Principali cause di cessazione dell’incarico a vendere
Vediamo ora alcuni dati forniti dal rapporto congiunturale sul mercato delle abitazioni fornito da Bankitalia. E’ interessante notare come le tre cause principali di cessazione dell’incarico a vendere siano le seguenti:
- Proposte di acquisto basse per il venditore.
- Assenze di proposte di acquisto causa prezzi troppo alti.
- Difficoltà nel reperimento del mutuo.
Analizzando i dati si vede facilmente come queste tre cause siano rimaste le principali sin dall’inizio della crisi. Sicuramente, nel prossimo periodo, saranno ancora le principali cause di mancata vendita di un immobile. Infatti, i tassi di interesse in rialzo renderanno ancora più difficile la stipulazione di un mutuo. Inoltre, vi saranno sempre più compratori a stipulare proposte di acquisto a prezzi inferiori rispetto a quelli richiesti tra il -5% ed il -20%. Quest’ultimo effetto sarà causato principalmnente dal cambio di paradigma in atto e dalla sempre minor capacità finanziarie delle famiglie italiane.
Un altro dato molto interessante è quello relativo al rapporto tra prezzo pagato all’acquisto e prezzo inizialmente richiesto dal venditore. Attualmente il 36,9% dei prezzi pagati all’acquisto risulta inferiore tra il 5% ed il 10%. Il 39,3% invece risulta essere inferiore tra il 10% ed il 20%. Questo significa che il 76% (3 rogiti su 4) dei prezzi pagati all’acquisto risulta inferiore al prezzo inizialmente richiesto di più del 5%. Mediamente, infatti, il prezzo di acquisto è inferiore del 12% rispetto al prezzo inizialmente richiesto dal venditore.
Calo delle richieste dei mutui
Le richieste di mutui in Italia nel mese di Giugno hanno subito una drastica diminuzione di ben 17 punti percentuali. Il calo della domanda dei mutui ipotecari delle famiglie italiane è confermato dai dati del CRIF che mostrano una netta tendenza al ribasso, ben visibile nel seguente grafico. CRIF: Continua il calo dei mutui.
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Ed ora passiamo ad alcune recenti dichiarazioni e notizie:
Immobiliare italiano fermo al palo. Ripresa lontana (Casa24 – Il Sole 24 Ore,Aprile 2011) - link – Il mercato immobiliare italiano resta al palo e non ci sono prospettive di una consistente ripresa fino alla fine del 2012, ecco cosa dice l’Osservatorio Nomisma sul mercato immobiliare. L’ottimismo di alcuni operatori diramato alla fine dell’anno scorso non trova riscontro nei dati che, anzi, raffreddano qualsiasi entusiasmo.
Edilizia lombarda boom di fallimenti (Roma, Aprile 2011) - Il settore delle costruzioni è stato colpito gravemente dalla crisi. Claudio De Albertis (presidente di Assimpredil Ance) descrive una situazione gravissima per il settore. E’ la Lombardia a registrare il tasso di insolvenza più elevato tra le regioni italiane, mentre la provincia di Milano ha il terzo tasso di insolvenza più elevato tra tutte le province.
Idealista, record di sconti sul portale (Aprile 2011) - E’ record sul portale di idealista per gli annunci di case che presentano uno sconto. Sarà la crisi, sarà la lunga attesa dei venditori, sarà che chi vuol vendere vuole ora effettivamente concludere. Sta di fatto che, sul portale di idealista, si è raggiunto il numero più alto mai registrato di case che presentano uno sconto sul prezzo ed il numero di annunci continua a crescere di mese in mese.
Merate, crisi del mattone, è vuota una casa su cinque (Lecco, Giugno 2011) - link
La casa ancora in crisi, mercato a picco (Lecco, Giugno 2011) – Il mercato residenziale registra una flessione di 25 punti rispetto al 2008.
Adusbef e Federconsumatori (Roma, Luglio 2011) - “La decisione della Bce di procedere al secondo dei tre aumenti previsti del costo del denaro, con i tassi di riferimento portati oggi dall’1,25 all’1,50 per cento, avrà ricadute su circa 2,3 milioni di famiglie che ascoltando i cattivi consigli delle banche, si sono indebitate a tasso variabile, invece di approfittare di irripetibili tassi fissi”. E’ stato dichiarato da Adusbef e Federconsumatori in un comunicato stampa.
Casa a rischio: in aumento i pignoramenti (Varese, Luglio 2011) - Tra capoluogo e provincia le persone che si sono ritrovate con la casa pignorata sono tra il 20% ed il 35% in più rispetto al 2010. Inoltre, va ricordato che il 2010 è stato un anno con un tasso di pignoramenti già molto elevato. Gli affitti invece non stanno aumentando ma sono stabili e tendenti al ribasso (dato confermato anche da Tecnocasa).
Casa, stangata fiscale da 2 miliardi la cedolare sugli affitti salirà al 25% (la Repubblica, Luglio 2011)
Mercato immobiliare, il Report Fiaip vede grigio (quotidianocasa.it, Luglio 2011) - link - Niente ripresa nel primo trimestre 2011 per il mercato immobiliare. Perdura la crisi al punto che il Report Fiaip è costretto a pronunciare la parola più temuta in assoluto: stagnazione. Secondo il centro studi Fiaip che ha scritto il report le cause sono: rigidità dei prezzi, rialzo dei tassi di interesse, selezione del credito da parte delle banche.
L’immobile piace meno se il mutuo costa caro (La Stampa, Ottobre 2011) - Intervista a Roberto Anedda, Vice Presidente del Gruppo Mutuionline. “Persino beni tradizionalmente beni rifugio, come i metalli preziosi o certe valute, non offrono più le stesse garanzie di alcuni mesi fa… Nelle condizioni attuali non si può escludere un’inaspettata inversione di tendenza. Non si salva da tale scenario neppure l’investimento immobiliare. L’attuale situazione di incertezza internazionale , con le relative tensioni sul costo del denaro crea inevitabilmente un rallentamento dell’economia.
Domanda di mutui in picchiata (Casa24 IlSole24Ore, Ottobre 2011) - A settembre il numero di richieste di prestiti ipotecari effettuate dalle famiglie italiane è crollato del 23% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.
Per approfondire i dati sul mercato immobiliare ecco alcuni link:
Banca d’Italia: Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in italia
Agenzia del territorio: Banca dati delle quotazioni immobiliari